想在泰國買房，卻擔心不懂當地法律、買房流程而踩雷？泰國房地產近年憑藉著低總價、高投報，且觀光盛行等優勢，吸引了不少外國人跨海到泰國買房。但跨國置產牽涉到完全不同的法律制度與稅務，如果沒有做好功課，很容易踩進預售屋爛尾、產權不清等陷阱中。因此，如果你也想在泰國買房，建議先看完以下說明，讓我們告訴你在泰國買房前需注意的各種事項！
泰國買房前，先懂外國人置產限制
泰國法律（特別是《土地法》與《公寓法》）對外國人在泰國買房設有一定的底線限制，因此若你想在泰國買房，就要先知道下面3大事項。
1. 土地所有權限制
根據泰國法律，外國人無法直接以個人名義購買並持有泰國的「土地」。也就是說，一般常見的透天、別墅（Villa）、排屋（Townhouse）或純土地，外國人是無法直接取得永久產權證書的。若真的想購買透天別墅，通常必須採取「長期租賃權（Leasehold）」或透過合法的泰國公司名義間接持有，但後者也可能受到泰國政府的嚴格審查。
2. 外國人份額限制
雖然外國人無法直接買到透天、別墅等房產的永久產權，但若是購買公寓（Condominium，簡稱Condo），則可獲得永久產權。但這也有一個前提：該公寓大樓的總可售建築面積中，外國人的持有比例不能超過49%，其餘51%需保留給泰國本地人。因此，買二手屋或新成屋時，務必請仲介或建商確認該戶別是否仍在49%的安全額度內，若超過，可能就會影響你取得產權的資格！
3. 境外匯款證明文件
泰國政府規定，外國人買房的資金必須全部從泰國境外，以外幣（通常建議為美金）形式匯入泰國當地的銀行，且匯款帳戶必須為購買人的帳戶。等資金匯進泰國後，需向銀行申請FET（Foreign Exchange Transaction），才能順利完成後續程序並取得房屋所有權狀。
泰國買房產權怎麼看？永久產權與租賃產權差異
前面提到的「永久產權」是什麼？「租賃產權」又是什麼？在泰國買房，產權類型可是會影響你的法律權益與資產增值空間，因此務必先搞清楚你要購買的是哪種！
永久產權（Freehold）
永久產權是指買方可擁有該房產的終身所有權，可以自由買賣、轉讓、繼承給下一代，不需面對任何合約到期的風險，資產增值的紅利能完整保留。
租賃產權（Leasehold）
租賃產權的概念則類似長期租約或地上權。而泰國法律規定的單次最高合法登記租期為30年，並可續2次。雖然很多建商會在合約中承諾可續簽「30+30+30年（共90年）」，但必須注意，法律上真正能保障的只有第一個30年，後續的續簽屬於商業合約承諾，存在建商倒閉或土地易主而無法履約的風險。
因此，除非是地理位置極度絕佳、且不對外開放Freehold的頂級核心地段（如：曼谷部分皇室土地建案），否則強烈建議外國人優先選擇有永久產權的公寓，對資產才最具保障。
泰國買房流程重點：FET、匯款與銀行帳戶
若決定想在泰國買房該怎麼做？下面簡單分為5步驟，帶你認識泰國買房的流程。
Step1. 找尋合適房屋
想在泰國買房，第一步當然是要尋找合適的物件。建議可找優質、可靠的房產仲介協助，如：新聯捷國際地產，以幫助你找到符合需求的房屋，並提供購房流程的協助。
Step2. 確認房產狀況與付款方式
選定心儀的物件後，需確認房產的產權、登記資訊、付款方式與雙方權利義務等。若是購買預售屋，多半需先付訂金（通常為5萬~10萬泰銖不等），並依流程逐一支付頭期款、尾款；若是購買成屋，則依買賣合約在一段時間內完成付款。
▲ 收到買賣合約後，建議透過專業仲介或律師協助審閱條款，確認交屋時間、違約條款與費用分攤方式皆沒問題後，再正式簽約。
Step3. 進行外幣匯款
確認付款方式後，即可開始進行匯款。需注意，在泰國買房，無論是購買預售屋或成屋，皆需以外幣（非泰銖）匯入泰國。
Step4. 準備境外資金匯款證明（FET）
匯款完成後，需向銀行申請境外匯款證明文件（FET），以證明資金來源。若無法提供，就沒辦法進行產權登記、無法完成過戶流程。
▲ 最新政策：買房不等於可以開戶！
過去有些買家以為「拿著泰國買房的合約書」就能去當地銀行開戶，但泰國各家銀行近年已全面收緊反洗錢政策。現在單憑買房合約或旅遊簽證，銀行是拒絕受理開戶的！
目前外國人如果要在泰國成功開設本國銀行帳戶，必須持有合法的長期簽證（如：泰國精英簽證/特權卡、工作簽等）。如果沒有長期簽證，需將款項直接匯入建商指定帳戶，並由建商代為申請FET證明，避免因無法開戶而導致資金卡關。
Step5. 交屋、申請產權證明
若是購買新成屋，完工後需進行仔細的驗屋（建議找專業驗屋公司）。確認無誤後，雙方前往土地廳辦理產權轉移登記、繳納稅費，才能正式拿到房屋所有權狀。
泰國買房費用有哪些？購買、持有、出售一次整理
在泰國買房，除了房屋本身的費用外，還有許多稅費需要注意。以下就讓我們分為購買、持有與出售3階段來說明：
泰國買房投報率怎麼算？別只看高收益廣告
在選擇房產時，許多人會特別注意房屋的「投報率」，但投報率該怎麼算？廣告上所說的高收益真的能賺到嗎？下面就讓我們帶你看投報率該怎麼算！
投報率 ＝（年租金總收入 － 每年管理費 － 稅費）÷ 投入成本 × 100％
舉例來說，在曼谷購入一間總價400萬泰銖的公寓，每月出租18,000泰銖（年收入 21.6萬泰銖），但在扣除每年的大樓管理費、稅費，甚至是代租代管等成本後，實質的淨投報率通常會落在3.5%~3.8%之間。而若有標榜投資報酬率超高的項目，需確認其是否僅計算租金收益，未將每年的持有成本扣除，或暗藏其他陷阱，投資前務必審慎評估。
泰國買房常見風險：預售屋、轉手與建商選擇
除了投資報酬率外，在泰國買房還有哪些風險？以下我們整理了常見的3大風險，提醒你在買房前需特別注意！
▲ 預售屋爛尾與工程延宕風險
在泰國買房，許多人會選擇購買預售屋，但若遇到財力不足的中小型建商，在景氣波動或資金鏈斷裂時，極有可能發生工程延誤、停擺、甚至爛尾的慘劇，讓買家蒙受損失。因此，若要在海外買房，仍建議選擇有良好評價的大型建商，才能盡可能降低此風險。
▲ 二手轉手的市場流動性風險
泰國本地人若要買二手屋非常挑地段，加上稅費制度的不同（持有房屋未滿5年，售出時要繳的稅較高）導致泰國的二手屋市場流動性（轉手速度）明顯慢於預售市場。因此，如果你買的區域缺乏國際買家接盤，或是周邊缺乏生活機能與便利交通支撐，未來想要獲利了結時，可能會面臨降價求售或拉長銷售期的窘境。
▲ 建商的選擇
盡量選擇在泰國上市的本土建商，並且有交屋完工、無太多負評的，如：SANSIRI、noble、AP Thailand等，每年有大量建案推出和交屋，參考案例很多，較可避免踩雷。
想在泰國買房？讓新聯捷國際地產陪你安心置產
想在泰國買房，卻擔心不懂當地法律、買房流程而踩雷嗎？跨出海外置產的第一步，最需要的不是盲目的勇氣，而是懂當地市場行情、法規與現況的專業夥伴。此時，新聯捷國際地產就是你的理想選擇。
我們深知海外買家在面對陌生語言、法律環境時的焦慮與不安，因此拒絕使用誇大不實的話術，堅持以公開透明、實地調研的態度，為每一位客戶篩選泰國頂級建商、地段極佳，且有真正增值潛力的優質建案，並為你提供專業的諮詢與服務，讓你在泰國買房時更安心！
無論是找尋合適的房產、了解當地法律與稅制，還是協助你與建商溝通，新聯捷國際地產都能為你提供全方位的服務。因此，若你也想在泰國買房，歡迎立即諮詢，讓新聯捷國際地產陪你一起圓夢！
